Januar 2026 – Das Jahr 2025 war am Berliner Büroflächenmarkt von einer anhaltenden Strukturanpassung geprägt. Nach dem Abschluss des Jahres 2024 mit einem Flächenumsatz von rund 580.000 m² zeigte sich der Markt im Verlauf des Jahres 2025 insgesamt robust, jedoch unter dem Einfluss einer deutlich gesteigerter Angebotssituation und verhaltener Nachfrage nach größeren Flächen. Laut aktuellen Branchenkennzahlen lag der Gesamtflächenumsatz für 2025 bei etwa 550.000 m² – damit bleibt das Niveau unter dem Vorjahr und deutlich hinter langjährigen Durchschnittswerten zurück.
Die Leerstandsquote ist weiter angestiegen und bewegt sich inzwischen im Bereich von ≈8 %, was vor allem auf zahlreiche Neubauten sowie eine fortschreitende Konsolidierung von bestehenden Flächen zurückzuführen ist. Moderne, gut ausgestattete Flächen mit ESG-Standards dominieren das Angebot, während ältere Bestandsflächen zunehmend unter Druck geraten.
Die Mietpreisentwicklung zeigt ein differenziertes Bild: In Premiumlagen blieben die Spitzenmieten stabil bzw. leicht steigend, mit Werten von etwa 47,00 €/m², während Durchschnittsmieten mit 27,00 €/m² teilweise rückläufig waren – ein Hinweis auf den Druck in unteren Segmenten.
Spitzenmiete: 47,00 €/m² · Tendenz seitwärts
Durchschnitt: 27,00 €/m² · Tendenz stabil
Leerstand: 9 % · Tendenz leicht steigend (ohne Einbeziehung von Untervermietungsflächen)
Vermietungsleistung: 570.000 m²
Spekulativer Neubau: 500.000 m²
„Wir beobachten, dass Unternehmen trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten gezielt nach hochwertigen Flächen, in zentralen Lagen suchen, die flexible Nutzungskonzepte und ESG-Kriterien erfüllen.“
sagt Nele Hänsel - Geschäftsführerin
Die Entwicklung 2025 bestätigt die Nachfrage konzentriert sich anhaltend auf ausgewählte Lagen und Qualitätssegmente.
Hybride Arbeitsmodelle und Flächeneffizienz blieben ebenfalls wesentliche Faktoren bei der Flächennachfrage, was die Struktur der Vermietungen beeinflusst und zu einer größeren Nachfrage nach flexiblen, qualitativ hochwertigen Klein- und Mittelflächen führte.
Aussicht: Für das Jahr 2026 erwartet der Markt eine Phase schrittweiser Stabilisierung, jedoch nicht ohne Herausforderungen. Die erwartete Entwicklung lässt sich wie folgt zusammenfassen:
Insgesamt wird der Berliner Büromarkt 2026 voraussichtlich von einer qualitativen Neujustierung geprägt, bei der die Positionierung der Objekte und deren Flächenqualität über Erfolg oder Vermietungsdauer entscheiden.
„Die nächsten Monate werden zeigen, wie schnell der Markt das neue Angebot absorbieren kann. Fest steht: Qualität, Flexibilität und Nachhaltigkeit sind die entscheidenden Faktoren für erfolgreiche Vermietungen“, resümiert ein Brancheninsider.
Trotz zahlreicher Herausforderungen bietet der Berliner Büromarkt viele Chancen für gut vorbereitete und flexible Immobiliensuchende. Mit einer durchdachten Strategie und einem Fokus auf modernen und nachhaltigen Arbeitsumgebungen können Unternehmen und Investoren passende Büroflächen finden, die ihren Bedürfnissen entsprechen.
Die Zusammenarbeit mit KASTEN-MANN als erfahrenem Immobilienberater kann den Suchprozess erheblich erleichtern. Als Experten kennen wir den Markt genau, haben Zugang zu exklusiven Angeboten und können Sie bei Verhandlungen umfassend unterstützen.
